Woonmarkt steeds ontoegankelijker voor jongeren

Yvonne van Sark
8 februari 2023

Jongerenonderzoek onder de loep #6

In onze rubriek ‘Jongerenonderzoek onder de loep’ licht Youngworks elke twee maanden een actueel onderzoek over jongeren uit. Voortdurend verschijnen er namelijk interessante rapporten die ons meer leren over jongeren. We vatten de belangrijkste uitkomsten en inzichten voor je samen en vragen drie mensen om op het onderzoek te reageren: een wetenschapper, een professional uit de praktijk én een jongere zelf.

In deze editie belichten we nieuw onderzoek van het CBS naar de woonsituatie en woonbeleving onder jongeren en jongvolwassenen. Peter Boelhouwer (hoogleraar Woningmarkt aan de TU Delft), Lidy van der Schaft (Directeur Wonen Lieven de Key) en Marleine (26 jaar) reageren.

Onderzoek woonsituatie en woonbeleving in het kort

Steeds meer jongeren tussen de 18 en 30 jaar wonen (nog) bij hun ouders. En áls ze op zichzelf wonen, doen ze dat minder vaak in een koop- of corporatiewoning, maar huren ze vaker een woning van een private verhuurder. Tegelijk geven steeds meer jongeren aan dat ze het liefst naar een koopwoning zouden willen verhuizen.

Jongeren hebben – meer dan in eerdere jaren – wel een verhuiswens, maar ze zeggen vaak geen woning te kunnen vinden. Dat geldt vooral voor jongeren die nu in de private huursector huren. De gemiddelde woonlasten van jongere huishoudens zijn tussen 2012 en 2021 afgenomen. Bij huishoudens in de private huursector zijn de woonlasten in deze periode echter wel gestegen. Al bij al wordt de woonmarkt steeds moeilijker toegankelijk voor jongeren die op zichzelf willen gaan wonen.

Hoe is het onderzocht?

Het WoonOnderzoek Nederland (kortweg WoON) is een driejaarlijks enquêteonderzoek van het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In totaal reageerden bijna 47.000 respondenten, volwassenen vanaf 18 jaar, waarvan bijna 10.000 jongeren en jongvolwassenen tussen de 18 en 30 jaar.

Het WoON geeft inzicht in ondermeer de woonsituatie, woonlasten, verhuizingen en woonwensen van personen en huishoudens in Nederland. Het onderzoek is verrijkt met onder andere inkomensgegevens van de Integrale Inkomens en Vermogens Statistiek (IIVS) en gegevens uit de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG). Omdat het een driejaarlijks onderzoek is, kunnen vergelijkingen worden gemaakt met eerdere edities van het WoON uit 2012, 2015, 2018 en 2021.

Wat zijn de belangrijkste uitkomsten?

Jongeren gaan steeds later zelfstandig wonen. Van de jongeren tussen de 18 en 30 jaar woont 53 procent (nog) thuis bij hun ouders of verzorgers. In 2012 was dat nog 44 procent. Onderwijsvolgende jongeren (72 procent) wonen vaker thuis dan jongeren die niet (meer) in het onderwijs zitten (37 procent). 

Jongeren huren steeds vaker van een private verhuurder. Jongeren hebben steeds minder vaak een koopwoning of corporatiewoning; ze huren vooral van private verhuurders. Gemiddeld is deze groep overigens maandelijks € 899 kwijt aan woonlasten; dit bedrag was in 2018 nog € 800 per maand. Met 47,5 procent haalt deze groep dan ook veruit de hoogste woonquote*.

Een op de vijf jongeren wil verhuizen. Precies een vijfde van de jongeren tussen de 18 en 30 jaar geeft aan dat ze in de komende twee jaar beslist wil verhuizen. Het verschil in dat percentage tussen 18- tot 25-jarigen (19 procent) en 25- tot 30-jarigen (21 procent) is niet zo groot. 31 procent wil misschien verhuizen en 11 procent zegt dat ze wel zouden willen verhuizen maar niets kunnen vinden. Vooral jongeren die nu huren van een private huursector zouden willen verhuizen. De belangrijkste reden om te willen verhuizen is dat jongeren op zichzelf willen gaan wonen.

De verhuisneiging varieert verder per provincie, zie deze afbeelding.

Jongeren zouden graag willen kopen. Van de jongeren met een verhuiswens tussen de 18 en 25 jaar wil 42 procent het liefst kopen, bij de 25- tot 30-jarigen is dat 70 procent. Het grootste deel – 78 procent – geeft echter aan dat het financieel niet mogelijk is om een woning te kopen. Hun inkomen is te laag en/of ze bezitten onvoldoende eigen geld om deze stap te kunnen zetten.

Meer weten?
Lees hier een longread op de site van CBS.

* Woonquote = Het percentage van je inkomen dat je kwijt bent aan wonen: huur- of hypotheeklasten inclusief de bijkomende woonuitgaven zoals onroerendzaakbelasting, premies voor woonverzekeringen, rioolrechten, gas, water, elektra. Let op: deze cijfers komen uit 2021, dus de gestegen energieprijzen zijn hier nog niet in meegenomen.

peter boelhouwer Woonmarkt steeds ontoegankelijker voor jongerenProf Dr Peter Boelhouwer, Hoogleraar Woningmarkt TU Delft

Wat heeft jou verrast aan de cijfers uit het WoonOnderzoek van het CBS?

‘Eigenlijk vallen de cijfers me nog mee, het is minder dramatisch dan je zou verwachten. Zo is het aandeel woonstarters nog redelijk constant. Als we inzoomen op kenmerken van deze jonge starters, zien we dat ze steeds hoger opgeleid zijn en een steeds hoger inkomen hebben. Daarmee valt een toenemende groep buiten de boot; jonge mensen met een laag of modaal inkomen. Het is heel moeilijk geworden om de woonmarkt op te komen: de koopmarkt is duur en in de sociale huursector hebben jongeren vanwege de lange wachttijden steeds minder te zoeken.’

Steeds meer jongeren huren van een particuliere huurder. Waar leidt dat toe?

‘Het huurquotum – het percentage van het inkomen dat je uitgeeft aan woonlasten – onder mensen met een particuliere huurder is de laatste drie jaar flink gestegen tot gemiddeld 41 procent. Dat is echt hoog. Ter vergelijking: mensen met een koophuis hebben een woonquotum van gemiddeld 23 procent.

Wonen was een speerpunt bij de kabinetsformatie. Wat zie je nu concreet gebeuren?

‘Het politieke bewustzijn is er echt wel – wonen staat nu vaak op 1 bij opinieonderzoek – maar het is weerbarstig. Aan ambities en dadendrang ontbreekt het niet; er zijn al zes nota’s verschenen. Maar er is veel tegenwind: inflatie, stijgende rente, gecombineerd met uitdagingen als verduurzaming en stikstofproblematiek. Het is een soort perfecte storm.

Daarbij hebben sommige maatregelen onbedoelde effecten. Zo stelt de overheid nu de eis dat tweederde van nieuwbouw betaalbaar moet zijn, maar daarmee krijgen ontwikkelaars de exploitatie niet altijd rond. De ontwikkeling van nieuwe projecten staat onder druk. Vorig jaar zijn er 74.000 woningen gebouwd, maar inmiddels daalt het aantal vergunningen alweer.

Ook komen er strengere eisen op de middenhuur: per 1 januari 2024 gaat een puntensysteem werken voor middenhuurwoningen en gaan de belastingen fors omhoog. Hierdoor gaan allerlei verhuurders nu verkopen. Daardoor dalen investeringen in de private huursector, wat juist de enige toevlucht is voor jongeren!’

Wat moet er volgens jou gebeuren om de woonsituatie van jongeren te verbeteren?

‘Ten eerste moeten we zorgen dat de productie van nieuwe woningen hoog blijft. Dit vraagt om reële eisen aan corporaties en ontwikkelaars.

Ten tweede is het belangrijk de bestaande voorraad efficiënter in te zetten. Neem de Friends-contracten; wat is er mis mee om met twee of drie mensen in een mooi huis te wonen? Toch is het vaak niet toegestaan. Ander voorbeeld zijn de vakantieparken die we tegen de klippen op bouwen. Nederland kent al 100.000 tweede woningen. Recreatie is belangrijk, maar misschien moeten we anders prioriteren?

Dan zijn er de tijdelijke woningen. Hoewel het een second best optie is, zijn er inmiddels hele mooie circulaire concepten met volledig demontabele woningen die je planologisch snel kunt inzetten.

En tot slot – gelijkwaardiger fiscaal en subsidiebeleid. Denk aan belasting op de waardestijging van je woning en het stoppen van de hypotheekrenteaftrek. De oudere generatie met een koopwoning heeft het dik voor elkaar. Maar de ongelijkheid is zorgelijk. We kunnen op zijn minst meer belasting heffen en dit inzetten om betaalbare woningen te bouwen en jongeren te ondersteunen.’

Wat doet de woonsituatie met jongeren?

‘Toen ik jong was, overheerste no future als toekomstbeeld. We hadden geen verwachtingen, waardoor achteraf gezien veel meeviel. Deze generatie jongeren echter is opgegroeid met het idee dat alles maakbaar is, dat ze alle ruimte, alle mogelijkheden hebben. Hierdoor zoeken jongeren het nu veel meer bij zichzelf en niet bij het systeem. En dat levert allerlei frustraties op. Daarom zijn die woonprotesten ook goed, al kwam het rijkelijk laat. Maak werk van die frustraties!’

Lidy van der Schaft, Directeur Wonen Lieven de Key

Wat was de beweegreden van Lieven de Key om zich op woonstarters te gaan specialiseren?

‘We zagen – zo’n tien jaar geleden – in Amsterdam dat vooral jongeren niet aan de bak kwamen op de woonmarkt. Terwijl jonge mensen juist zoveel bijdragen aan de dynamiek van de stad. We besloten ons te gaan richten op 18- tot 28-jarigen, door voor hen de instroom makkelijker te maken met vijfjarencontracten. Inmiddels richt al onze nieuwbouw zich op woonstarters. En van vrijkomende, bestaande woningen gaat 60, 70 procent naar woonstarters en de rest naar andere doelgroepen. Ook onder jongeren bereiken we trouwens veel kwetsbare groepen. In Amsterdam konden we deze specialistische keuze maken: er zijn hier meer corporaties én veel jongeren. In kleinere gemeenten is dat lastiger.’

Moet je echt anders bouwen voor jonge mensen dan voor andere leeftijdsgroepen?

‘We bouwen klein: 25-30 vierkante meter, inmiddels iets groter; één of twee kamers, maar wel met een eigen keuken en douche. Die grootte volstaat, ook om na vijf jaar een vervolgstap te zetten. Tegelijk zien we ook bij jongeren veel variatie (zie ook het segmentatieonderzoek dat Youngworks voor Lieven de Key heeft gedaan). Sommige jongeren willen bijvoorbeeld vanuit het ouderlijk huis gelijk samenwonen en settelen en zoeken dus een grotere woning. En we leveren nu ook semi-zelfstandige woningen, waarbij drie mensen de keuken delen en elk een eigen woonruimte met douche/toilet hebben. En in alle nieuwbouwcomplexen bouwen we gemeenschappelijke ruimtes; dat draagt bij aan de sociale cohesie.’ 

Wat moet er volgens jou gebeuren om de woonsituatie van jongeren te verbeteren?

‘In Amsterdam hebben we recent zo’n vier-, vijfduizend nieuwe woningen gerealiseerd, maar er is meer nodig. Nu is wet- en regelgeving vaak beperkend. Neem de kostendelersnorm die mensen kort op hun bijstandsuitkering als ze samenwonen, of het recht op splitsing bij woningen. Terwijl mensen meer laten samenwonen één van de oplossingen is. Waarom zijn zoveel woningzoekenden alleen op zoek? En samenwonen kan ook met een vriendengroep zijn. Dat geldt overigens net zo goed voor oudere generaties: zoveel mensen wonen alleen in een grote woning. Het is belangrijk dat de oudere generatie ook doorschuift naar andere woningen.’ 

Vragen jonge huurders andere dienstverlening van jullie?

‘Dat bouwen kunnen we inmiddels goed, maar nu bouwen we expertise op over de jonge mens en wat dat betekent voor onze rol als corporatie. We hebben een enorme omslag gemaakt in digitalisering, maar zien tegelijk dat veel jongeren qua leesvaardigheid moeite hebben. Ons eerste kanaal is en blijft de telefoon. Het ís ook een complexe wereld, met toeslagen en een inkomenstoets. Ook in beheer leren we: hoe gaan we om met spullen op de gang, rookmelders die ze weghalen als die piepen, met brandveiligheid? Onlangs hadden we een grote brand in een complex. Alle huurders kregen toen 06- nummers van onze medewerkers die ze 24/7 mochten bellen. Bij die brand bleek overigens dat bijna niemand een inboedelverzekering had afgesloten. Waar eindigt onze rol als corporatie?

Marleine en haar vriend zoeken al een tijdje naar een koopwoning.

Marleine is 26 jaar. Ze studeerde hbo Bouwkunde, werkt nu 4 jaar bij de gemeente Haarlem en woont samen met haar vriend in IJmuiden.

Hoe is jouw woonsituatie?

‘Sinds drie jaar wonen wij in een appartementencomplex, met een huur van net onder de € 1.000. We hebben het relatief goed, maar we willen graag een volgende stap maken en een woning kopen in de regio Haarlem. Het voelt alleen onmogelijk om hier een woning te vinden die naar onze wensen is én betaalbaar. Vorig jaar hebben we een tijdlang intensief gezocht en ook regelmatig geboden, maar we werden steeds overboden. De gekte op de markt was enorm. We hebben één keer bijna een half miljoen geboden voor een simpel huis van nog geen 100 m2 , wat eigenlijk kleiner is dan we zouden willen. Het voelt oneerlijk dat de huizenprijzen de afgelopen jaren zo ontzettend zijn gestegen. Woningen die een paar jaar geleden van ons hadden kunnen zijn, zijn nu onbetaalbaar geworden. Nu staat de zoektocht even op een laag pitje.’

Wat voor effect heeft dit op jullie leven?

‘Een eigen huis is voor ons de eerste stap naar de toekomst: we willen wel trouwen en waarschijnlijk kinderen krijgen, maar dat past hier niet. Nu blijft die eerste stap onzeker. Moeten we dan verder weg van Haarlem gaan zoeken? Mijn vriend vindt dat prima, maar ik ben erg gehecht aan hier, ook door familie en vrienden. Ik krijg stress van de gedachte dat ik elke dag met het OV zou moeten. Ik word bijna geforceerd om op een andere plek te gaan wonen dan ik wil. Maar een huis kopen is zo’n mega- investering dat ik eigenlijk niet wil inleveren op mijn woongeluk. Dit dilemma zorgt bij mij voor veel twijfel. Ik kan bij wijze van spreken in een restaurant al een half uur twijfelen wat ik ga eten, dus dit voelt echt als een kleine levenscrisis.’

Hoe denk jij dat de situatie er over vijf jaar uit zal zien?

‘Ik zie dat ze in Haarlem echt wel bezig zijn, maar er is weinig ruimte en er worden voornamelijk appartementen bijgebouwd. En ik wil toch liefst een gezinswoning met tuin. Gaan we dat hier vinden? Uiteindelijk moet de overheid vermogen echt anders gaan belasten. Hier in de straat is laatst ook een eengezinswoning opgekocht. Die wordt nu verhuurd. Ik vind dat moreel moeilijk. Dat vermogen veel meer loont dan gewoon werken; dat moeten we echt gaan veranderen.’

Meer over ‘jongerenonderzoek onder de loep’

Youngworks is een onderzoek- en adviesbureau, gespecialiseerd in jongeren als doelgroep. Naast het zelf uitvoeren van jongerenonderzoek en adviestrajecten houden de jongerenexperts van Youngworks ook nauw in de gaten wat er zoal wordt gepubliceerd door bijvoorbeeld wetenschappers en instanties. Tweemaandelijks verschijnt daarom onze rubriek ‘Jongerenonderzoek onder de loep’, lees hier de reeds verschenen artikelen van ‘jongerenonderzoek onder de loep’.

Heb je tips voor een recent jongerenonderzoek dat wij onder de loep kunnen nemen? Altijd welkom! Mail dan naar: yvonne@youngworks.nl